限購加碼后如何在長沙買房?

業(yè)內(nèi)人士：星城仍處“房價(jià)洼地”，衡量首付后量力而行，能買則買

         那么在密集調(diào)控政策下，對(duì)普通購房者而言，如何正確購房?專家建議，購房前應(yīng)認(rèn)清首套、二套的區(qū)別及首付問題，作為投資者，更要量力而行，不要“瞎折騰”。

■記者 卜嵐

        剛需型

        量力而行，買房前了解社保年限

         長沙限購升級(jí)后，讓不少人失去了購房資格。特別是對(duì)于非長沙市戶籍的家庭而言，需要在長沙市連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明才能購房。

      “新政出來得讓人猝不及防，現(xiàn)在有錢也買不了房!”在長沙工作了三年的周小姐，去年看中了一套悅湖山的89三居室，樓盤均價(jià)為6200元/。因?yàn)楫?dāng)時(shí)資金不足，只能將購房時(shí)間一拖再拖，誰知，等來的卻是長沙新政，“對(duì)外地購房者而言，需連續(xù)繳納1年的個(gè)人保險(xiǎn)，這對(duì)私企員工而言實(shí)在困難�！�

       “新政對(duì)剛需購房者的影響較小，只需社�；騻�(gè)稅達(dá)到一定年限，資格不夠還可轉(zhuǎn)向二手房市場，或選擇瀏陽、寧鄉(xiāng)和長沙縣經(jīng)開區(qū)、星沙城區(qū)以外等不受新政影響的房源。”長沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓表示，新政對(duì)首次置業(yè)者而言，主要是限制戶口，因此購房者在置業(yè)時(shí)需根據(jù)戶籍所在地的情況，不要斷繳社�；騻�(gè)稅，同時(shí)要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力量力而行，不要讓預(yù)算大幅超支，從而影響生活。

        改善型

        的確首付情況，可棄“小”擇“大”

        去年11月，孟女士就看中了萬科金域藍(lán)灣一套99的精裝房，房款共計(jì)109萬元，但當(dāng)時(shí)該戶型房源已經(jīng)售罄，銷售告訴她需要等到3月中旬才能加推新的房源，“自從有了孩子之后，就想買套三居室，但一直在等心儀的房源�，F(xiàn)在長沙出臺(tái)限購令，二套房首付改變，這也意味著我們的首付又多了20多萬�！�

       “我們之前在河西購置了一套80的兩居室，貸款還未還清，再購置一套大點(diǎn)的房子，首付直接從20%飆升到了45%。”孟女士很是苦惱，本想今年住進(jìn)新房，新政一出，讓她的購房計(jì)劃只能再次拖延。

          中原(湖南)房地產(chǎn)代理有限公司董事總經(jīng)理胡治鋼認(rèn)為，此次限購對(duì)購買第三套改善型住房的影響最大，對(duì)二套房或已還清貸款的三套房的購房者，首付僅提高了幾成，而對(duì)沒有還清貸款的三套房購房者而言，則需一次付清，資金壓力相對(duì)較大。

       “購房者一定要認(rèn)清二套房的購房標(biāo)準(zhǔn)及首付比例，做好資金計(jì)劃再入手�；蛘哔u掉面積小的房源，換取大戶型或環(huán)境更好的房子，因?yàn)橘u掉第一套房子買第二套仍然算首套�！焙�治鋼建議，長沙仍算房價(jià)的洼地，未來發(fā)展?jié)摿�巨大，購房者現(xiàn)在能買則買。

          投資型

          注意投資配比，雞蛋不要放一個(gè)籃子

          其實(shí)，這次政策的限購、限貸都劍指外地投資客，不少業(yè)內(nèi)人士指出，從差別化的住房信貸政策，到公積金首付比例的提升，無一不是以篩選的方式，將投資客拒之門外。

         湖南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高表示，本次“部分限購”的政策，對(duì)剛需型和改善型的購房者而言，沒有太大的限制，主要限制的是投資型的購房者，一方面控制了市內(nèi)六區(qū)房價(jià)的瘋漲，另一方面對(duì)長沙周邊區(qū)域的樓市起了帶動(dòng)作用。

       “雞蛋不要放在一個(gè)籃子里。”有專家指出，本次調(diào)控或是對(duì)社會(huì)資金的引導(dǎo)和調(diào)配，通過提高購房門檻，讓剛需購房者的需求得以滿足，同時(shí)也加速了一些房企品牌向非城區(qū)或周邊城市的布局，加速了城市發(fā)展，“建議投資者相對(duì)冷靜思考，不要執(zhí)迷于單行業(yè)過熱投機(jī)，讓資金資本多行業(yè)介入，以實(shí)現(xiàn)更好的資金配置�！�

         連線·揭秘

          多地出臺(tái)樓市限購政策

          揭露違法獲取購房資質(zhì)手段

          對(duì)于各地的房地產(chǎn)限購政策，一些人為了房子可謂絞盡腦汁。比如，在北京，外地戶籍“剛需族”找到了“假結(jié)婚”的方法，并且形成了一個(gè)市場。

          除了“假結(jié)婚”，還有哪些違法突破政策取得購房資質(zhì)的手段?記者對(duì)此進(jìn)行了進(jìn)一步采訪。

          ‘補(bǔ)繳5年社�；蛘哐a(bǔ)繳納稅，或者辦理工作居住證，這三種方式也是取得在北京購房資質(zhì)的慣用方法�！北本┓慨a(chǎn)律師王樹德在接受記者采訪時(shí)說，“上述三種方式涉及到違法的問題�！�

        “北京目前是不認(rèn)可通過補(bǔ)繳來獲得購房資質(zhì)的，但市場上的確有人有‘能力’或者有‘資源’，能夠通過補(bǔ)繳得到購房資質(zhì)�！蓖鯓涞抡f，“比如，違法補(bǔ)繳5年納稅、違法辦理工作居住證(等同北京戶籍)等，其中補(bǔ)繳5年納稅的‘黑市’價(jià)在15萬元左右，辦理工作居住證的‘黑市’價(jià)在12萬元左右”。

           不可否認(rèn)，“炒房客”的存在是房價(jià)的主要推動(dòng)力，很多“炒房客”用金融杠桿炒房，多次貸款，頻繁換手�！氨本�‘3·17’新政直指‘炒房客’軟肋，二套房標(biāo)準(zhǔn)如果執(zhí)行到位，可以打壓很大一部分的‘炒房客’。但是，針對(duì)此政策，已經(jīng)有人開始做起了‘消除貸款記錄’的生意。”王樹德對(duì)記者說，北京“3·17”限貸新政能否起到作用，還要看對(duì)此類行為的打壓和處罰力度。

        “購房市場的資金審核依然是比較困難的。比如，雖然最近不允許首付貸，但銀行可能會(huì)根據(jù)以前的貸款記錄打電話給購房者，可以提供裝修貸，表面上看與購房沒關(guān)系，但往往此類資金貸出來以后是否裝修就難以監(jiān)管了。類似消費(fèi)貸等方式也有類似的問題。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說，這些方式可以規(guī)避諸如“認(rèn)房又認(rèn)貸”的北京購房新政。 ■據(jù)法制日?qǐng)?bào)

          連線·房價(jià)調(diào)控

          央行嚴(yán)控北京房貸：

          離婚一年內(nèi)貸款按二套房執(zhí)行

          中國人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局等部門24日聯(lián)合下發(fā)通知，加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，其中對(duì)于離婚1年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。

          通知提出，據(jù)有關(guān)方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調(diào)控政策效果，也容易產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛、還款能力下降等問題，增加商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于離婚1年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行;申請(qǐng)住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

          通知要求嚴(yán)格審核個(gè)人住房貸款首付款資金來源，嚴(yán)禁各類“加杠桿”金融產(chǎn)品用于購房首付款。商業(yè)銀行對(duì)使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿的客戶，應(yīng)拒絕發(fā)放貸款。同時(shí)，各商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)消費(fèi)貸及其他無抵押信用貸款的管理，嚴(yán)禁以消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營性貸款等名義貸出資金用于支付購房首付。

          通知要求，各商業(yè)銀行要嚴(yán)格落實(shí)月供收入比(不超過50%)等政策要求，強(qiáng)化審核購房人收入證明材料。對(duì)于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對(duì)于已成年、未就業(yè)、沒有固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執(zhí)行。

          通知對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行業(yè)務(wù)合作進(jìn)行規(guī)范，要求各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸、尾款貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)。對(duì)于經(jīng)有關(guān)部門查實(shí)存在違法違規(guī)問題的中介機(jī)構(gòu)，各商業(yè)銀行應(yīng)立即中止與其業(yè)務(wù)合作。■據(jù)新華社

          廈門：新房購得后滿2年方可交易

          24日晚間，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局、廈門市公安局等6部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確提出對(duì)廈門房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的七條準(zhǔn)則。

         《通知》指出，在嚴(yán)格執(zhí)行2016年10月5日住房限購政策基礎(chǔ)上，凡廈門本市戶籍成年單身(含離異)人士在廈門本地限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購買住房需滿3年;新購買住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

          在購房貸款方面，《通知》要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格貸款審查審批。通過不動(dòng)產(chǎn)交易信息共享，商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照二手住房交易價(jià)格為基數(shù)發(fā)放貸款，防止虛增房價(jià)套取銀行貸款。各銀行需嚴(yán)格審查首付款資金來源的真實(shí)性，堅(jiān)決杜絕“首付貸”，嚴(yán)格評(píng)估借款人還款能力，防范通過虛假收入證明、虛假流水、虛假交易騙取貸款。■據(jù)新華社