該來(lái)的，終究還是會(huì)來(lái)的~

　　昨天上午和某房企大佬碰面，老周還在求解，緣何長(zhǎng)沙的“ 二手房限購(gòu)政策”遲遲未發(fā)?對(duì)方笑答，你好歹也是圈內(nèi)人，長(zhǎng)沙ZF“ 護(hù)市”之心切，人盡皆知之矣，為何就老周你還糊涂了?

　　的確，老周曾不止一次說(shuō)過(guò)，相較一線乃至中部其它省會(huì)，長(zhǎng)沙在這波行情里，不論是“ 漲”，還是“ 控”，都總是要“ 習(xí)慣性慢半拍”。

　　用那句雖是玩笑卻很貼切的話來(lái)形容，就是“ 好不容易喝到點(diǎn)湯，還沒(méi)吃到肉，就要開(kāi)始挨打了”，心不甘情不愿，也是情理之中的事。

　　商品價(jià)格在多數(shù)情況下，是對(duì)其價(jià)值的真實(shí)的反映，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)和城市的價(jià)值之間關(guān)系也大體如此：

　　坐擁 中部六省經(jīng)濟(jì)總量第二，人均GDP第一的“ 光環(huán)”，你以為咱們長(zhǎng)沙的帶頭大哥，真的愿意接受“ 將長(zhǎng)沙的低房?jī)r(jià)，變成振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)、提升民生福祉和吸引人才的優(yōu)勢(shì)”這樣的尷尬論調(diào)?!

　　你說(shuō)好不容易抓住這一波行情，把近三年幾乎都沒(méi)漲的長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)拉出“ 洼地”，突然說(shuō)要急剎車(chē)，想想誰(shuí)都不愿意接受!再者，房?jī)r(jià)不漲上去，當(dāng)初拿地王的開(kāi)發(fā)商，活脫脫面粉貴過(guò)面包，屆時(shí)找上門(mén)一哭二鬧三上吊，管還是不管，不勝其煩。

　　盡管不愿意，但頂頭老大發(fā)話了，不聽(tīng)不行。而且老周一再?gòu)?qiáng)調(diào)：“ 不要懷疑這次中央調(diào)控的決心”，“這根本就不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是政治問(wèn)題”。

　　所以很多時(shí)候，調(diào)控的 決定權(quán)，其實(shí)并不在地方政府的手里。

　　五一前夕在長(zhǎng)沙房產(chǎn)微信群及朋友圈流傳的，疑似“ 國(guó)家住建部對(duì)省住建廳及市住建委的問(wèn)詢函”一事，雖然老周認(rèn)為真實(shí)度很高，并分別在 4月18日和28日兩次發(fā)文，預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙將在“五一”前后調(diào)控加碼，二手房被限購(gòu)幾乎是鐵板釘釘。

　　雖然距這個(gè)文件曝光，已經(jīng)過(guò)去半個(gè)多月了，長(zhǎng)沙也無(wú)任何官方的信息“證實(shí)”或“辟謠”，但隨著“ 520新政”凌晨到來(lái)，這個(gè)曾經(jīng)的傳言基本已經(jīng)可以坐實(shí)了。

　　另外從老周狹隘的 私心講，如果這個(gè)“520新政”不出，老周曾做過(guò)兩次的預(yù)測(cè)，也會(huì)被公眾號(hào)粉絲 啪啪打臉，所以，感謝黨，感謝中央。。。

　　以上全是廢話，下面才是正題， 解讀“520”新政：

　　1.

　　“慢半拍”憋出來(lái)的大招，卻又是不得不出的底牌!

　　相較“ 318新政”千字長(zhǎng)文，這次“ 520新政” 行文簡(jiǎn)練，但字字如刀，刀刀致命!老周在4月27日的朋友圈寫(xiě)道：二手房限購(gòu)是跑不掉的，唯一的擔(dān)心，是會(huì)不會(huì)殃及新房?

　　結(jié)果 一語(yǔ)成讖，現(xiàn)在不僅二手房全面納入限購(gòu)，“本市戶籍二套以上”也限購(gòu)了，“省內(nèi)非長(zhǎng)戶籍首套”也限購(gòu)了。更蹊蹺一語(yǔ)成讖的是，老周在4月1日公眾號(hào)里，開(kāi)出“ 長(zhǎng)沙連夜出臺(tái)限賣(mài)令”的愚人節(jié)玩笑，結(jié)果也不幸言中了~

　　如果這時(shí)以為老周又要得意說(shuō)什么“ 接受你們的膝蓋”之類的話，那你就錯(cuò)了!好吧，老周只想告誡大家：不看老周的公眾號(hào)和朋友圈，是會(huì)栽跟頭的!

　　2.

　　“520新政”究竟有多大威力?

　　先說(shuō)“本市二套以上限購(gòu)”和“非本市限購(gòu)”：第一，對(duì)于已取得“長(zhǎng)沙市戶籍”的購(gòu)房者，絕對(duì)不是目前市場(chǎng)的主力購(gòu)房群體;

　　第二，“318新政”把外省購(gòu)房者擠向了二手房市場(chǎng)，但把“ 省內(nèi)非長(zhǎng)沙市戶籍”首套購(gòu)房者的窗口給留下來(lái)了，而這才是新房市場(chǎng)的一直以來(lái)的主力購(gòu)房者。但是“520新政”把這最后一扇窗也無(wú)情的關(guān)上了。

　　就光這一條，成交量驟降甚至腰斬，幾乎是大概率事件了。

　　其次說(shuō)“兩年限賣(mài)”：這才是“520新政”的殺手锏和核武器好嗎!長(zhǎng)沙樓市中目前究竟有多少投資客(包括投機(jī)客)，目前沒(méi)有任何一家媒體或機(jī)構(gòu)，有過(guò)權(quán)威的統(tǒng)計(jì)。

　　但以 【老周侃房】目前的8個(gè) 微信交流群近4千購(gòu)房網(wǎng)友的小樣本來(lái)看，50%或是較為保守的數(shù)據(jù)吧!老周上次就在文章中說(shuō)過(guò)，比起調(diào)控需求，調(diào)控房?jī)r(jià)，調(diào)控土地，調(diào)控網(wǎng)簽，“ 心態(tài)調(diào)控”才是決定樓市調(diào)控的“ 勝負(fù)手”。

　　最后可以預(yù)見(jiàn)的一個(gè)場(chǎng)景：接下來(lái)，無(wú)論是新房還是二手房，你會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上的房子不斷的涌現(xiàn)出來(lái)。 新房市場(chǎng)里通過(guò)“更名”而釋放的房源，也會(huì)在本已售罄的樓盤(pán)里不斷出現(xiàn)。

　　另外，相信很快，住建委會(huì)出臺(tái)關(guān)于新政執(zhí)行細(xì)則的問(wèn)題，核心是解決因“限簽”導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)未網(wǎng)簽客戶的遺留問(wèn)題。參照“ 318新政后，會(huì)哭的孩子有奶吃”的先例，估計(jì)這次新政會(huì)以“ 5月20日前簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議和繳納定金”為新政截點(diǎn)，此前已認(rèn)購(gòu)的客戶大可放心。

　　3.

　　調(diào)控底牌亮出后，下半年長(zhǎng)沙樓市怎么走?

　　首先要告訴大家的是，以老周不太靠譜的小范圍抽樣估算，只要在今年前5個(gè)月有新開(kāi)盤(pán)的房企， 70%以上已經(jīng)完成了今年的銷(xiāo)售和回款指標(biāo)。所以， 從供應(yīng)面和需求面，長(zhǎng)沙下半年的成交極可能進(jìn)入“冰封”局面。

　　但指望通過(guò)“520新政”，長(zhǎng)沙樓市下半年有大面積的樓盤(pán)大幅降價(jià)，可能性較小。

　　只是如果同時(shí)銀行的 貨幣金融政策持續(xù)收緊，出現(xiàn) 三次以上加息或加息預(yù)期，則勢(shì)必會(huì)對(duì)樓市形成較大的打擊，并扭轉(zhuǎn)兩三年內(nèi)的樓市走向，樓市就此走向下行，也并不是不可能。

　　即便在不考慮貨幣政策的前提下，下半年也不排除一些 遠(yuǎn)郊及所謂 新興板塊，包括一部分因?yàn)楣こ坦?jié)點(diǎn)，而把開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在下半年的樓盤(pán)及開(kāi)發(fā)商，受資金問(wèn)題，出現(xiàn) 10—20%以上的降價(jià)可能。

　　任何一個(gè)市場(chǎng)局勢(shì)的扭轉(zhuǎn)，總是先從“ 量降”到“ 價(jià)跌”的過(guò)程。以中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，4月份雖然在最后一周發(fā)力，但總成交量已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下跌， 如果5月份、6月份出現(xiàn)成交量持續(xù)下滑甚至腰斬，則基本可以判斷下半年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)小幅下滑了!

　　PS：

　　相信昨晚和今天全天的朋友圈，都被“520”大禮包給“ 轟炸”和“ 霸屏”了。我也相信昨晚長(zhǎng)沙很多的 自媒人，像老周一樣，穿了條內(nèi)褲在電腦前奮力碼字趕稿。。。

　　昨晚(準(zhǔn)確說(shuō)今天凌晨)，老周碼完字翻了下朋友圈，看到一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)發(fā)的朋友圈的一段文字， 可能是關(guān)于“520新政”最“五味雜陳”的內(nèi)心獨(dú)白了：我的客戶朋友們，咱們有緣再相見(jiàn)!

　　是的，再見(jiàn)，瘋了的樓市!再見(jiàn)，瘋了的房?jī)r(jià)!!再見(jiàn)，瘋了的我們!!!

　　附：“520新政原文”