一、從投資的角度看文化旅游產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該有這么幾個(gè)特點(diǎn)：

       特點(diǎn)一：投資規(guī)模較大、資金要求高。無論是項(xiàng)目整體開發(fā)還是酒店建設(shè)，還是配套的商業(yè)、餐飲服務(wù)、功能片區(qū)，產(chǎn)業(yè)資源等，尤其是基礎(chǔ)硬件建設(shè)的投資是比較大的。從酒店類項(xiàng)目來分析，酒店的投資很少能夠在傳統(tǒng)經(jīng)營上，尤其是高星級的酒店很少一部分是在經(jīng)營上能夠盈利的，基本上是通過運(yùn)營和加上資產(chǎn)的運(yùn)作，在資產(chǎn)增值上來實(shí)現(xiàn)盈利，而不是依靠傳統(tǒng)的經(jīng)營來盈利。

        特點(diǎn)二：投資周期長、回收期慢、回收期長。如此一來，靠經(jīng)營收入，靠門票、衍生品或者配套服務(wù)等收益來實(shí)現(xiàn)投資的回流是細(xì)水長流，回收期非常漫長。文化旅游產(chǎn)業(yè)還有一個(gè)很重要的特點(diǎn)，就是除了基礎(chǔ)硬件投資比較大之外，無形資產(chǎn)和軟件的投資比例也會占大頭。這就意味著如果行業(yè)的形勢發(fā)生變化，或者經(jīng)營把控能力做不好，投資與資產(chǎn)沉沒的風(fēng)險(xiǎn)就比較大了。

           二、做好項(xiàng)目投融資規(guī)劃有哪幾項(xiàng)約束條件？

       第一項(xiàng)就是項(xiàng)目所處的階段。即當(dāng)你準(zhǔn)備對項(xiàng)目投資時(shí)，要搞清楚項(xiàng)目所處在籌備期、建設(shè)期還是已進(jìn)入到正常的運(yùn)營期？如果是在籌備期和建設(shè)期的，可能就沒有經(jīng)營型現(xiàn)金流，可能需要依靠股權(quán)融資，而且在項(xiàng)目籌備期必須先把項(xiàng)目資本金落實(shí)到位，這樣才可獲得股權(quán)融資。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營期，擁有了比較充沛和穩(wěn)定的現(xiàn)金流以后，一般都會更傾向于不稀釋股權(quán)的債權(quán)融資。

當(dāng)然，資本金也是可以進(jìn)行融資的，但更多的可能是股權(quán)融資，最多也是明股實(shí)債或者進(jìn)行優(yōu)先級的股權(quán)融資。如果你有足夠的資本金，不需要進(jìn)行股本金融資那是最好，就會比較從容。項(xiàng)目進(jìn)入到運(yùn)營期以后就會有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從成本的角度來講，這個(gè)時(shí)候一般都傾向于做債權(quán)融資，不傾向于做股權(quán)融資，因?yàn)楣蓹?quán)融資會稀釋股權(quán)，會攤薄原始股東的收益和權(quán)益。

        第二項(xiàng)就是項(xiàng)目的收入規(guī)模和收盈利模式。一方面，項(xiàng)目的收入規(guī)模決定于融資的規(guī)模，收入規(guī)模和融資規(guī)模是正相關(guān)的，與項(xiàng)目的盈利能力也是高度相關(guān)的。如果一個(gè)項(xiàng)目可以預(yù)期的現(xiàn)金流不是那么充沛，盈利模式又比較差，很難說可以實(shí)現(xiàn)比較大規(guī)模的融資。第二方面就是盈利模式，因?yàn)轫?xiàng)目的盈利模式?jīng)Q定了收入來源和收入的增長速度與空間。項(xiàng)目盈利的成長速度與空間對于項(xiàng)目融資是非常重要的，也關(guān)系到收入僅僅是來自于本項(xiàng)目內(nèi)還是說這個(gè)項(xiàng)目模式有可復(fù)制性。專業(yè)性的投資機(jī)構(gòu)第一考慮項(xiàng)目收入的可預(yù)期性和穩(wěn)定性，第二則更多地會考慮項(xiàng)目收入的增長空間。因?yàn)橥ㄟ^收入增長能夠攤薄投資成本，實(shí)際上是提高投資收益，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。

        第三項(xiàng)就是項(xiàng)目資產(chǎn)的性質(zhì)。而資產(chǎn)有輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)。從相關(guān)資金方而言，如果是重資產(chǎn)的話，則比較受債權(quán)融資機(jī)構(gòu)的歡迎，比如說銀行比較喜歡重資產(chǎn)，他有可以抓得住的東西。而輕資產(chǎn)在股權(quán)融資的時(shí)候，比較受股權(quán)投資人的歡迎，比如說上市的時(shí)候能獲得比較高的溢價(jià)，這個(gè)正好和重資產(chǎn)是相反的，因?yàn)橘Y產(chǎn)的輕量化可以提高ROE（凈資產(chǎn)收益率），而股價(jià)與ROE（凈資產(chǎn)收益率）高度相關(guān)，輕資產(chǎn)的商業(yè)模式也有利于快速擴(kuò)張來提升公司的業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利規(guī)模。當(dāng)然資產(chǎn)的輕重要有合適的比例，如果是超輕資產(chǎn)的模式，在可持續(xù)經(jīng)營方面就容易受到投資人的懷疑，因?yàn)榇蠹叶夹欧睢坝泻惝a(chǎn)者有恒心”這一古訓(xùn)。

        所以一般的超輕資產(chǎn)公司在上市之前，大都傾向于對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)做一定的調(diào)整，比如說適當(dāng)?shù)脑黾右恍┯操Y產(chǎn)。一些偏重資產(chǎn)的公司上市以后為了提高股價(jià)，為了提高公司的估值，往往就要將資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)來調(diào)整。資產(chǎn)性質(zhì)的另外一個(gè)方面是資產(chǎn)的流動性。一般而言，流動性強(qiáng)的資產(chǎn)融資能力就比較強(qiáng)，融資成本相對來講都會比較低，融資選擇面就比較寬，而流動性較差的資產(chǎn)這幾個(gè)方面正好相反的。

           三、文旅項(xiàng)目如何做投融資規(guī)劃

        文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投融資規(guī)劃從大的方面可以分成以下這么幾步：

        第一，知己。必須充分了解自己以及可以運(yùn)用的資源。也就是說必須知道我是誰？我有什么資源？我能整合什么資源？我有什么優(yōu)勢？我缺少什么？然后自己處于什么發(fā)展階段？我的資產(chǎn)特征是什么？收入模式是什么？資產(chǎn)特征和收入模式有沒有調(diào)節(jié)和調(diào)整的空間？總的來說，首先要做到知己。

        第二，知彼。必須充分了解潛在的投融資對象。要找到資金，那么必須要知道資金在哪里？是在私募機(jī)構(gòu)、公募機(jī)構(gòu)，還是在銀行？這些資金都有什么特征和脾氣？都有什么偏好？喜歡什么行業(yè)？需要匹配什么資產(chǎn)？找什么階段的項(xiàng)目？也就是說必須要了解他們的喜好與要求。

        第三，圈定目標(biāo)，就是要確定意向合作方。融資不是隨便亂找，到處撒網(wǎng)，而是要梳理出相對準(zhǔn)確的目標(biāo)，提高命中率。盡量提前明確融資的渠道和范圍，要明確哪些資金適合你，在哪里？千萬不要滿世界談。如果滿世界被你談完了，你也累得差不多了，效果也不一定好，還有就是可能融資不成，商業(yè)模式被復(fù)制了，自己先把自己給消滅掉了。

        第四，融資方案的制定。這就需要根據(jù)項(xiàng)目的條件相機(jī)而動，精準(zhǔn)形成切實(shí)可行、具有可實(shí)施性的方案，即商業(yè)計(jì)劃書或者融資方案。根據(jù)項(xiàng)目不同的狀態(tài)、階段情況，可以選擇不同的融資渠道和設(shè)定不同的融資模式。例如，項(xiàng)目的現(xiàn)金流不錯(cuò)，可以選擇銀行做項(xiàng)目貸款，或者信托貸款；如果項(xiàng)目有一定的規(guī)模也具備了上市條件，則可以找券商；或者規(guī)劃要快速發(fā)展，要快速復(fù)制擴(kuò)大規(guī)模，那么在上市之前就要規(guī)劃設(shè)計(jì)股權(quán)融資或者作部分借貸；還有就是通過間接方式，找到合作方、投資人。當(dāng)然，要想融資成功，必須還要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和專業(yè)的策劃，精準(zhǔn)的融資設(shè)計(jì)是降低融資成本的基礎(chǔ)。

          四、全生命周期的投融資策略

        從文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目全生命周期來看其投融資策略，在建設(shè)期，在沒有經(jīng)營型現(xiàn)金流的情況下，可能就要以股權(quán)融資和項(xiàng)目貸款為主；在運(yùn)營初期和市場培育期，最好是以流動資金貸款為主，這種方式可以不稀釋原始股東的權(quán)益。而在項(xiàng)目成熟期，這個(gè)時(shí)候現(xiàn)金流充沛和穩(wěn)定的情況下，就要以流動資金貸款和資產(chǎn)證券化方式為主來解決運(yùn)行的資金所需和迭代投資的資金所需。另外，資產(chǎn)證券化可以實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，提升ROE（凈資產(chǎn)收益率），比較快速地進(jìn)而拉升股價(jià)，讓投資人獲得股票差價(jià)的收益。

        最理想化的一種投資模式就是“上市公司+PE“，也是目前資本市場做投資比較極致的狀態(tài)。以原來的公司開辟一塊新的業(yè)務(wù)拿去上市，將初始投資溢價(jià)退出并實(shí)現(xiàn)收益以后，再用來作私募或者PE，孵化一塊新的業(yè)務(wù)再上市。如果獨(dú)立上市不了，就用自己的上市公司把它并購來實(shí)現(xiàn)投資退出。這樣就打通了一個(gè)項(xiàng)目從籌建、孵化、成熟到投資退出，從私募到公募的投融資鏈條。

        小結(jié)：資本是把雙刃劍，文旅項(xiàng)目發(fā)展離不開資本，但又因文旅產(chǎn)業(yè)投資的平均回收周期較長等特點(diǎn)，要謹(jǐn)防資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。此外，除了在投融資規(guī)劃上下功夫外，在規(guī)劃設(shè)計(jì)層面也要因地制宜的去策劃內(nèi)容，在規(guī)劃階段就對成本有所控制。

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